Your estate agent in Dresden

Wer den Makler beauftragt, schuldet die Provision. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher gilt zusätzlich: Verlangt der Makler von beiden Seiten Lohn, muss er von beiden gleich viel verlangen, sonst sind beide Verträge unwirksam (§ 656c BGB). Hat allein der Verkäufer beauftragt, entfällt auf den Käufer höchstens die Hälfte, fällig erst, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich gezahlt hat (§ 656d BGB). Maklerverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser brauchen Textform (§ 656a BGB). Für Grundstücke und Mehrfamilienhäuser gelten die Teilungsregeln nicht.

Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuchamt. In Sachsen beträgt die Grunderwerbsteuer seit dem 1. Januar 2023 5,5 Prozent der Gegenleistung; gesondert im Kaufvertrag ausgewiesenes Inventar wie Einbauküche oder Sauna gehört nicht dazu. Notar und Grundbuchamt rechnen nach dem GNotKG ab, also nach festen Gebührentabellen ohne Verhandlungsspielraum. Kommt eine Maklerprovision hinzu, ist sie ebenfalls einzuplanen. Banken erwarten in der Regel, dass Sie diese Posten aus Eigenkapital tragen.

Nach zehn Jahren zwischen Anschaffung und Verkauf bleibt der Gewinn im Privatvermögen steuerfrei (§ 23 Absatz 1 Einkommensteuergesetz). Maßgeblich sind die Daten der beiden notariellen Beurkundungen, nicht Übergabe oder Grundbucheintrag. Vorher steuerfrei ist der Verkauf, wenn Sie das Objekt seit der Anschaffung selbst bewohnt haben oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden Kalenderjahren davor. Bei geerbten Objekten zählt der Anschaffungszeitpunkt des Erblassers, die Frist ist deshalb oft längst abgelaufen.

Gesetzlich vorgeschrieben ist in aller Regel nur der Energieausweis; er muss spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorliegen, seine Kennwerte gehören schon in die Anzeige. Alles Weitere verlangen Käufer und finanzierende Banken: Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Grundrisse, Bauakte, bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Beschlusssammlung und die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen. Auskünfte aus Baulastenverzeichnis und Altlastenkataster erteilt die zuständige Behörde in Dresden, je nach Ort die Stadtverwaltung oder das Landratsamt.

So lange, bis drei Voraussetzungen erfüllt sind: die Auflassungsvormerkung ist eingetragen, die Banken haben Löschungsbewilligungen für alte Grundschulden erteilt, und die Gemeinde hat auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet. Dafür hat sie nach § 28 Absatz 2 Baugesetzbuch drei Monate Zeit, in der Praxis liegt das Negativzeugnis früher vor. Erst danach teilt der Notar die Fälligkeit mit. Eigentümer wird der Käufer mit der Eintragung im Grundbuch, und die erfolgt nur mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts (§ 22 Grunderwerbsteuergesetz).

Viele Regeln gelten nicht für den ganzen Ort, sondern nur für einzelne Gebiete. Dresden gliedert sich unter anderem in Trachau und Dr.-Friedrichstadt, und ob dort eine Erhaltungssatzung (§ 172 Baugesetzbuch) oder ein förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet besteht, sagt Ihnen die Stadt oder Gemeinde. Im Sanierungsgebiet kann der Kaufvertrag genehmigungspflichtig sein (§ 144 Baugesetzbuch), und am Ende der Sanierung kann ein Ausgleichsbetrag anfallen (§ 154 Baugesetzbuch). Denkmalschutz gilt in Sachsen kraft Gesetzes, auch ohne Eintrag in der Denkmalliste (§ 10 Absatz 1 Satz 2 Sächsisches Denkmalschutzgesetz).

Drei Monate, unabhängig davon, wie lange Sie schon dort wohnen (§ 573c BGB). Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, damit dieser Monat mitzählt, und sie muss schriftlich mit Unterschrift erfolgen; Textform per Mail genügt nicht (§ 568 BGB). Für den Vermieter verlängert sich die Frist nach fünf Jahren auf sechs und nach acht Jahren auf neun Monate. Einen Nachmieter muss er nur akzeptieren, wenn der Vertrag das vorsieht oder Ihr Interesse ausnahmsweise überwiegt.

Höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskosten (§ 551 BGB). Sie dürfen in drei gleichen Raten zahlen: die erste zu Mietbeginn, die weiteren mit den beiden folgenden Mieten. Was darüber hinaus verlangt wird, schulden Sie nicht und können es zurückfordern. Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen, die Erträge stehen Ihnen zu. Nach dem Auszug darf er eine angemessene Prüfzeit verstreichen lassen und für eine offene Betriebskostenabrechnung einen Teil einbehalten. Ansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen verjähren sechs Monate nach Rückgabe (§ 548 BGB).

Nur die in der Betriebskostenverordnung aufgezählten laufenden Kosten, und nur wenn der Mietvertrag die Umlage vereinbart. Verwaltung und Instandhaltung trägt der Vermieter selbst. Abrechnen muss er binnen zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums; danach sind Nachforderungen ausgeschlossen, außer er hat die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 BGB). Ein Guthaben müssen Sie auch bei verspäteter Abrechnung erhalten. Fehlen die vorgeschriebenen Angaben zu den Kohlendioxidkosten, dürfen Sie Ihren Anteil an den Heizkosten um drei Prozent kürzen (§ 7 Absatz 4 Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz).

Nur wenn Ihr Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel enthält. Von Gesetzes wegen schuldet der Vermieter die Instandhaltung (§ 535 BGB). Übertragen lässt sich die Pflicht, doch der Bundesgerichtshof hat starre Fristenpläne und feste Endrenovierungspflichten für unwirksam erklärt. Haben Sie die Wohnung unrenoviert übernommen, greift die Klausel nur, wenn Sie dafür einen angemessenen Ausgleich erhalten haben. Erfasst sind nur Tapeten und Anstriche, nicht der Austausch von Bauteilen oder das Abschleifen des Parketts. Der Zustand beim Einzug gehört ins Übergabeprotokoll.

Bei laufenden Verträgen höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und nur, wenn die Miete seit fünfzehn Monaten unverändert ist; in drei Jahren sind höchstens zwanzig Prozent möglich, in Dresden und Leipzig fünfzehn (§ 558 BGB). Die Mietpreisbremse für neue Verträge gilt in Sachsen ebenfalls nur in Dresden und Leipzig, dort befristet bis zum 30. Juni 2027. Einen Mietspiegel müssen nur Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern erstellen; Dresden hat 564.904 Einwohner. Ohne Mietspiegel begründet der Vermieter mit Gutachten oder drei Vergleichswohnungen (§ 558a BGB).

Der Vermieter, wenn er den Auftrag erteilt hat. Seit 2015 gilt das Bestellerprinzip: Von Ihnen als Wohnungssuchendem darf ein Vermittler nur Geld verlangen, wenn Sie ihn in Textform beauftragt haben und er die Wohnung erst daraufhin für Sie beschafft (§ 2 Absatz 1a Wohnungsvermittlungsgesetz). Für eine bereits inserierte Wohnung zahlen Sie nichts, abweichende Vereinbarungen sind unwirksam. Verlangt er zulässigerweise ein Entgelt, sind höchstens zwei Monatsmieten ohne Betriebskosten zuzüglich Umsatzsteuer erlaubt (§ 3 Absatz 2 Wohnungsvermittlungsgesetz); Vorschüsse sind verboten.